新城控股-601155-明星运营商系列报告二：下沉市场商业领头羊，持续向不动产资管平台进化（30页，2026年）

分类：建筑地产

标签：商业地产、吾悦广场、下沉市场、REITs、不动产资管、购物中心、新城控股、商管输出、出租率

摘要：本报告系统梳理新城控股“商业运营+地产开发”双轮驱动格局向以商业为盈利压舱石的发展模式演进路径。公司自2008年涉足商业地产，2012年常州武进吾悦广场开业标志“吾悦”品牌诞生，历经起步探索、模式验证、快速扩张与调整转型四个阶段，截至2026年6月底已在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业181座，其中轻资产32座，开业数量位列全国第三、上市房企第一。公司约67%的已开业项目位于三四线城市，下沉市场呈现竞争程度更低、消费韧性更强的特征，2026年上半年三线及以下城市客流增速反弹至4.9%，显著优于高能级城市。商业板块贡献公司约80%的毛利，整体出租率达98.4%，在上市商业地产公司中领先，年租金收入超140亿元，毛利率约70%。报告进一步剖析公司从重资产持有转向轻重并举的运营策略：轻资产端通过商管输出扩大品牌覆盖，重资产端推进存量调改升级并打造“金标”吾悦广场；同时确立资管战略，搭建“Pre-REIT、机构间REIT、商业不动产REIT”多层次体系，已落地资产规模约80亿元，推动公司由综合体开发商向主动型不动产资产管理人转型。报告亦提示行业竞争、消费增速放缓及项目调改进度等不确定

来源：zuudee | 日期：2026-09-29 | 格式：PDF | 页数：30