新模式下房地产行业的K型分化（20页，2026年）

分类：建筑地产

标签：房地产、K型分化、新模式、现房销售、土地市场、核心城市、好房子、二手房

摘要：本报告由国海证券宏观团队（分析师夏磊等）发布，题为《新模式下房地产行业的K型分化》，系统阐释房地产发展新模式背景下市场呈现的结构性分化特征。报告首先界定「新模式」本质是在开发、融资、销售三大核心环节进行制度重构：开发环节推行房地产开发项目公司制，将房企总部风险与具体项目风险剥离；融资环节推行主办银行制，由一家银行或银团统筹项目资金，避免挤兑效应并缓解信息不对称；销售环节推进现房销售制（预售转现售），实现「所见即所得」，从根本上防范交付风险。现房销售占比已由2020年的10.2%升至2025年的32.4%，推动行业从「比拼资金周转」转向「打磨产品营造能力」。 「K型分化」指不同城市、区域、产品沿截然相反轨迹发展，一端向上、一端向下。报告归纳出四种表现。第一，城市的K型分化：土地市场提质缩量，2025年300城住宅用地成交6.25亿平方米、同比降13.2%，但容积率2.0以下宅地占比升至37.8%（近5年最高）；2026年1–7月300城住宅出让金7390亿元、同比降27.4%，而核心城市表现突出——上海749亿元、杭州619亿元居前，TOP20城出让金占比由2025年的51.6%升至62

来源：zuudee | 日期：2026-08-30 | 格式：PDF | 页数：20