安博（Prologis）：全球物流基础设施龙头与中国本土证券化路径（2026年 33页）

分类：研究报告

标签：物流地产、仓储REITs、Prologis、本土证券化

摘要：安博（Prologis）是全球物流基础设施与仓储REITs领域的绝对龙头，管理资产规模（AUM）约2350亿美元，业务覆盖北美、欧洲、亚洲及拉美共20个国家，是现代供应链中仓储节点的核心供给方。报告以“全球龙头+中国本土资本化”为主线，拆解其规模优势、运营质量与在中国市场的深耕路径，呈现物流地产从开发持有到证券化闭环的全貌。 规模与地位方面，安博市值长期位居全球REITs前列（报告口径约1396亿美元），是全球工业/物流REITs中市值最高的企业，显著领先于嘉民（Goodman）、普洛斯（GLP）、易商（ESR）、丰树（Mapletree）等对标方。其优势源于覆盖广、网络密、客户优，资产集中于全球贸易流与人口稠密区的关键节点；在单一工业物流细分赛道，安博市值更是远超第二名嘉民（约467亿美元），平台扩张能力构成难以复制的壁垒。 运营表现上，安博出租率虽较2021-2022年98%左右的高点回落，但2026年一季度仍维持约95.3%，呈触底企稳态势；净有效租金变化率在经历疫情后爆发式增长（2023年达76.4%）后逐步回归常态，2026年一季度约31.9%，反映租金基本面并未逆转。租

来源：zuudee | 日期：2026-08-10 | 格式：pdf | 页数：33